「都市開発」。

並みいる大手ゼネコンの中で、もっとも大成建設が得意とし、自負する分野だ。
10年1事業と言われるこの大仕事に、情熱を掛け、運命を賭け、まちづくりに駆け回る人々がいる。
今回は、戦前から続く都心の木造密集市街地の再生に取り組んだ人物を紹介する。

滋賀県大津市春日町。本地区周辺は、大津港を中心に昔から北陸地方から船で運ばれてきた物資を京都へ牛車で運ぶ中継地点であり、また、東海道五十三次の53番目の宿場町として栄えた。業務・商業の集積地であるとともに、周囲を琵琶湖や山に囲まれた自然豊かな環境である。また、名神高速道路の大津ICに近く、JR東海道本線では京都まで最速10分、同じく大阪まで40分と交通の便もよい。

一方で、駅前の商業・業務地域と木造密集市街地からなる住宅地で構成され、地区内道路は狭隘で通過交通が多く、また、度々火災が発生する等、安全性・防災性の問題を有していた。阪神・淡路大震災や地区内の火災を契機に地元住民による防災に強いまちづくりの機運が高まり、2004年度に大津駅西地区まちづくり協議会・推進部会の「春日クラブ」が発足した。2005年度には土地区画整理事業（以下「区画整理事業」）の実施について住民の9割以上の同意を得て、区画整理事業を主体としたまちづくりが本格的に動き出した。

通常の区画整理事業は、道路、公園、河川等の公共施設が未整備の一定区域において、地権者からその権利に応じて少しずつ土地を提供（減歩）してもらい、この土地を道路・公園等の公共用地が増える分に充てる他、その一部を売却し事業資金の一部に充てる事業制度である。

しかし、本区画整理事業では具体的に検討する中で、区画整理前の公共用地の割合に比べ区画整理後の公共用地の割合が大きいため、区画整理後に各宅地の利用価値は高くなるものの、宅地面積の減少が大きく、地区全体の宅地総価格が減少し、地権者によっては宅地利用が困難になるなど、区画整理事業単独での合意形成は難航が予想された。

そこで、区画整理事業区域内で最も地価の高い駅前の街区に市街地再開発事業区（以下「再開発区」）を設定し、さらに高度利用を図ることで、区画整理事業区域からより多くの地権者に再開発区への換地を促し、各々の減歩面積の低減を図ることが唯一の打開策であったため、「区画整理事業と市街地再開発事業（以下「再開発事業」）の一体的施行」を採用することとなった。

再開発事業に地元の意見を取り入れる際、区画整理事業の地権者が設立した「春日クラブ」は大きな存在であった。「春日クラブの方々からは常にご指導ご協力を頂き、時には怒られもしましたが、一緒にまちづくりをすることができました。建物デザインや施設構成、コンセプト、事業進捗について何度も説明会や報告会を開催させて頂くことで、大津の歴史や風土なども教わりデザインやコンセプトに反映することができました。」（設楽）

例えば、施設建築物のエントランスプラザには、モニュメントとして大津の歴史資源の一つである「車石」のレプリカを設置したが、これは車道・車石研究会、春日クラブの方々と共に視察や勉強会を経て完成させたものだ。

2013年11月、再開発準備組合の設立よりわずか6年というスピードで、施設建築物の竣工を迎えることができた。建物名称である「COCOLAS（ココラス）大津」には、大津は“湖都”であり“古都”でもあることから、それぞれの頭文字（CO）を2つ重ねるなどの工夫がなされている。

設楽は大成建設そして大津市にとっても初の試みとなった区画整理事業との一体的施行をこう振り返る。「わが国では少子高齢化・人口減少が急速に進んでいる一方、高度成長期に整備したインフラや建物の更新時期も迎えており、コンパクトシティが今後地方都市が目指していくべき一つの姿となるでしょう。そのためには既存市街地の整備は不可欠であり、主にインフラや宅地を整備する区画整理事業と施設建築物を整備する再開発事業の一体的施行は、地権者の皆様の生活再建の選択肢を増やすとともに、柔軟な計画作りを可能とし、市街地における再開発の整備手法として有効だと感じています。大変タイトなスケジュールの中、常に前向きに事業を推進して頂いた渡辺理事長以下組合員の皆様、再開発事業の推進にまちづくりの観点から常に積極的にアドバイスして頂いた春日クラブのメンバー、滋賀県、大津市の担当者、事業コンサルタント等の多くの方々に支えられてCOCOLAS大津が生まれたものと心より感謝しています。」